邀 请 函

销售继续下挫，价格进一步下行；开发商土地购置热情在消退；新开工降幅，投资增速持续下滑；资金面逐日趋紧，房地产企业正面临于突围困境当中。

因此，我们针对房地产企业财务当前所面临的“项目跟投”、“并购重组”、“动态利润管控”、“成本节约”，及谋求最大利益的三大核心税种高发涉税风险破解等当前急需支持、提升房地产财务价值创造的重要方面，特邀两位财税知名专家为大家分享交流脱困、破解的思考和做法。会议举办地为：辽宁大连，欢迎大家报名参加。

本次大会定于2017年8月20-25日在辽宁·大连举办，会议限定300个席位，报名以先后顺序为准，额满为止。

特此致函  

                           北京大成方略纳税人俱乐部有限公司

    二○一七年七月二十一日

房地产企业财务困境与破解大会

培 训 说 明

一、主办单位：北京大成方略纳税人俱乐部有限公司

二、大会地点：辽宁·大连

三、大会时间：2017年8月20-25日

(具体安排：20日报到，21-22日培训、22下午-24日考察，25日休会)

四、主讲内容及专家

主讲专题一 、《房地产企业财务困境破解》

主讲专家：蔡 嘉

北京财税研究院研究员。会计学硕士，法学、会计学双学士，吉林财经大学大企业税收研究所高级研究员、上海交通大学海外教育学院税务研究所研究员。世界五百强企业财务副总，注册会计师、法律从业资格A证、注册税务师、注册资产评估师、中级经济师，拥有证券、会计从业资格证，从事财经法律领域的工作近9年。擅长企业投并购、融资财税法律规划，财税风险管控，财税核算等业务。

（一）地产企业财务的管理现状与目标矛盾突出

1、房地产企业财务经理的无奈

2、房地产企业财务管理的目标

（二）新形式下财务工作的创新路径

1、项目跟投的财务管理

（1）投资额的参考依据：资金峰值？股权？项目总投资？

（2）跟投对象：管理层之外，是否全员跟投？

（3）利润分配：什么时候回本？什么时候分配利润？

2、并购时代：开启内生长到“坐电梯”的根本性变化

（1）碧桂园、融创领衔并购时代的增长之王

（2）融创并购模式下的三大经营秘籍

（三）“财务视角”下的项目全生命周期利润管控

1、项目动态利润监控体系

（1）拿地版收益测算

（2）方案版收益测算

（3）半年度版收益测算

（4）年度版收益测算

（5）项目完工版收益测算

2、营运资本管理的利润管控

（1）现金资产管理模式

（2）存货管理模式

（3）应收账款管理模式

（4）商业信用管理

（5）短期借款管理

（6）采购渠道的营运资金管理

（7）生产渠道的营运资金管理

（8）营销渠道的营运资金管理

（9）理财活动的营运资金管理

（四）全生命周期成本管控，节约成本度危机

1、预算管理的利润管控

（1）房地产企业全面预算的七大难点

（2）标杆房企预算管理模式介绍

（3）预算内事项的执行

（4）预算外事项的执行和控制

2、全生命周期的成本管控

（1）项目投资决策阶段的成本管理

（2）项目设计阶段的成本管理

（3）项目施工阶段的成本管理

（4）项目营销阶段的成本管理

（5）项目竣工阶段的成本管理

（五）谋求最大利益的纳税规划，为企业财富增值税

（1）不同拿地模式的纳税规划

（2）“营改增”全生命周期的纳税规划

（3）集团战略采购中心的纳税规划

（4）企业所得税清算的纳税规划

（5）土地增值税清算的纳税规划

主讲专题二 、《严监控下房地产三大核心税种高发涉税风险破解》

主讲专家：魏 禾

中国注册税务师，北京财税研究院研究员，经济学学士，税务稽查能手。现供职于某计划单列市国税局稽查局。长期从事税务案件的稽查与审理工作，通晓税务稽查机关的稽查流程与办案模式。对房地产、建筑安装、工业、服务业等行业均进行过专题调研与丰富的稽查经验。在培训中采取互动式教学模式，课程设计着眼于企业的最真实的需求，将理论和实际问题紧密结合，解决企业财务人员的疑难困惑，并在授课过程中注重培养财务人员的税法思维。

（一）房地产企业收入项目纳税检查重点问题应对

1、 房地产企业增值税、企业所得税、土地增值税纳税义务发生时间，如何准确理解与把握？

2、如何确认土地增值税收入确认的口径？

3、定金、订金，一字之差对“企业所得税、增值税、土地增值税”有何差别？

4、视同销售，企业所得税+增值税+土地增值税，都会吗？

5、代收款项，企业所得税、增值税、土地增值税如何协调？

6、取得土地出让金的返还和土地增值税的返还，是否属于不征税收入？

7、租金收入会计核算和企业所得税、增值税纳税义务发生时间的区别。

8、“拆一还一”补偿视同销售的企业所得税、土地增值税、增值税的涉税处理分析

9、地下车位出租收入和转让收入增值税、企业所得税和土地增值税的税收确认

10、转让小产权房是否应纳入土地增值税征收范畴？

11、违约金收入、赔偿款等收入的税收处理。

12、房地产投资行为土地增值税及增值税的税收政策差异分析。

13、公共配套设施无偿移交是否要视同销售计算土地增值税？

14、股权交易下的房地产处置，土地增值税，征不征？

（二）房地产企业“三扣”项目纳税检查重点问题应对

1、营改增后购置土地成本如何确定及对土地增值税影响分析

2、房地产企业能够预提的费用有哪些？如何准确把握界限？

3、聘请境外机构设计开发项目，是否涉及非居民税收？规避风险的处理方法是什么？

4、在红线外发生的成本费用，钉子户额外补偿费用以及无发票的土地成本扣除问题。

5、公共配套设施的成本能否作为土地增值税扣除项目？

6、土地增值税利息扣除讲究多，你知道吗？

7、房企缴纳的土地闲置费能否作为土地增值税扣除项目？

8、行政事业性收费、政府性基金及其他政府规费的企业所得税和土地增值税扣除比较

9、营销设施建造费、样板房等的会计核算及企业所得税和土地增值税扣除比较

10、房地产企业“买赠”行为的三税处理分析。

11、临时工、季节工、劳务派遣行为等涉税处理分析。

12、非正常损失的增值税认定，不是那么简单！

（三）融资困境中的房地产行业涉税风险规划与防控

1、企业存在大额贷款与其他应收款并存的局面，涉税风险已经发生，你知道吗？

2、个人股东向公司借款长期不还涉税风险何在？

3、向自然人借款支付利息的税务风险防范分析

4、小贷公司的尴尬与你的融资规划。

5、委托贷款，税前扣除仅有结息单，可否？

6、支付信托公司的利息，能否凭借收据在税前扣除？

7、无偿将资金借给关联方是否需要视同销售？

8、营改增后统借统贷的业务处理风险提示。

9、“假股真债”暨混业投资业务涉税风险防控分析。

六、收费标准

1、大成方略会员：4000元/次·人（含培训费、食宿费、资料费等），食宿自理2000元/次·人（含培训费、资料费、午餐费）。

2、非会员：6800元/次·人（含培训费、食宿费、资料费等），食宿自理的非会员3800元/次·人（含培训费、资料费、午餐费）。

联 系 人：郭 滟   刘筱霏   谷 娟

联系电话：（010）68433844   68433944

B线:浪漫大连、百年旅顺——深度大旅