1.增值税基本原理与方法
2. 房地产建筑业适用税收政策梳理
3. 房地产业税负测算分析
4. 建筑业税负测算分析
二、房地产建筑业“营改增”具体政策深入解读
1.一般纳税人与小规模纳税人身份选择
（1）纳税人身份识别标准规定及其带来的纳税人方法差异
（2）纳税人身份选择对企业税负影响及其对企业经营的冲击
（3）纳税人身份转换如何实现
2.模糊征税范围界定：适用税目与税率对企业的影响
【案例】“代建”业务：建筑还是管理？
【案例】各种“租”适用的税目差异及其影响
3.模糊征税范围界定与互换：类似业务选择适用税目应考虑的因素
【案例】“代建”业务：建筑还是管理？
【案例】各种“租”适用的税目差异及其影响
4.房地产建筑业“营改增”后的混合销售界定及其实务影响
（1）混合销售新理念：没有营业税也有混合销售
（2）营给增后复杂业务混合销售界定与对提供服务方的影响
【案例】建筑业自产货物用于工程原混合销售政策是否适用？
5. 房地产建筑业“营改增”后的兼营问题分析
（1）全面营改增后的兼营业务与增值税营业税并行时代的差别
（2）增值税一统天下后兼营与混合销售界定的模糊性对企业纳税带来的影响
【案例】建筑业适用自有机械设备干工程，有形动产租赁还是建筑
（3）企业处理财税处理不当带来的纳税风险与企业应对
6．房地产建筑业“营改增”后各销项税额计算
(1)除销售额外哪些代收费应当纳入价外费用一并征收增值税
【案例】诚意金、VIP会费、定金、没收质押金如何定性？
【案例】建筑业借工、追加、奖励等问题分析
（2）视同销售的政策规定对房地产建筑业的税负的影响
【案例】将不动产对外投资是否需要视同销售。
【案例】无偿借贷资金是否需要视同销售
【案例】公共配套无偿赠送是否要视同销售征收增值税？
【案例】 买房送家电、送装修
（3）销售折让和销售折扣的增值税处理
【案例】买房免契税，发票如何开
7.房地产开发成本项目进项税额抵扣全分析
（1）土地征用费和拆迁补偿抵扣事项
（2）前期工程费抵扣事项抵扣事项
（3）建筑安装工程费抵扣事项
（4）基础设施建设费抵扣事项
（5）公共配套设施费抵扣事项
（6）开发间接费抵扣事项
（7）房地产期间费用抵扣项目分析
8.建筑行业成本项目抵扣分析
（1）材料成本抵扣分析
（2）人工成本抵扣分析
（3）机械使用费设备租赁等进项税额抵扣分析
（4）建筑行业期间费用抵扣分析
三、房地产建筑行业过渡期特殊方法与企业选择应对
（1） “营改增”前发生业务的处理
（2） 特殊期末留抵的计算
（3）建筑业新老项目区分与纳税方法选择
（4）房地产业新老项目区分与纳税方法选择
(5)存货转固（投资性房地产）纳税问题分析
(6)购买“老项目”变为“新项目”的税收优化
(7)增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的会计处理
(8)营改增中政府过渡财政扶持政策引发的会计与税收问题
四、房地产建筑业“营改增”纳税实务与会计处理
1.增值税怎么交：纳税义务发生时间与地点问题
（1）开票纳税：开票时间与会计收入确认时间导致差异的处理办法
【案例】房地产按揭销售，收到收付即需要全额开票办理按揭业务对企业纳税的影响
（2）预收款纳税：账面无收入单需要纳税
【案例】合同已经完工，但未收到款项仍然挂帐如何处理？质保金问题？等）
【案例】签订工程合同时，对预付工程款支付是否立刻开具增值税专用发票？对方不要票怎么办？
（3）合同约定纳税
【案例】工程结算，未收到款，也未开票是否需要纳税
（4）纳税地点的选择：机构所在地与业务发生地不重合的问题分析
【案例】房地产企业异地项目，如何选择纳税地点，开票税务机关？
【案例】建筑安装企业外出经营如何选择纳税地点
【案例】总机构统一采购，分支机构如何计算增值税？
2.发票怎样管：专票管理中的关键节点
（1）专票管理：增值税专用发票的三流一致的规定及风险剖析
（2）开票管理：哪些能开专票哪些不能开专票? 如何开红票
(3)收票管理：专票认证、申报抵扣、失控票与滞留票的风险
（4）发票过期、丢失的补救办法
3.账怎么做：如何通过账簿计算增值税
（1）一张图看懂增值税核算：增值税会计核算的账户流程
（ 2）应交税费为负数的两种不同解释
（ 3）会计核算混乱带来的企业高税负原因分析
五、房地产建筑“营改增”应对与税收优化
1.业务合同管理
2.企业组织架构的创新设计对增值税税负优化的影响
3.企业商业模式的创新设计对增值税税负优化的影响
互动环节：
房地产行业营改增主要税务问题及应对答疑
1、企业各种拿地方式下的差额抵减分析（即哪些可以作为土地出让价款从销售额中减除）
（1）市政配套费用和契税等项目如何操作？
（2）新项目取得5月1日前的土地出让金财政票据，能否差额征税
（3）一次拿地分期开发的新项目，前期支付的土地出让金能否差额征税？
（4）受让划拨用地、协议受让土地使用权，应当取得什么样的发票？
（5）股权收购拿地的风险
（6）土地返还部分在增值税领域中如何税务处理？
（7）受托平整土地的增值税处理
2、拆除补偿费能否作为进项税抵减？
3、还建房如果视同销售，价格如何确定？其进项税额怎样处理？
4、甲供材业务的选择
5、安装电梯或门窗应当取得什么样的发票
6、借统还利息如何操作
7、园林绿化工程应当取得什么样的发票
8、水电费抵减工程款怎样操作
9、存量房产在营改增开始后出售或者出租，增值税如何处理？
10、营改增前的房产是否要向建筑公司催收营业税发票，是否要赶在改征前为客户开具营业税发票？
11、销售地下车位是否纳税
12、公共配套设施中移交相关部门用房是否视同销售
13、捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他、企事业单位和个人的非货币性资产是否需要视同销售
14、“买一赠一”是否视同销售
15、如何解决进销项错配导致进项留抵问题
16、留抵税金能够抵减查补税款吗？
17、自持物业转固需要视同销售吗？
18、受托代建业务的增值税处理
19、红线外附加工程支出是否可以抵扣？
20、项目公司将开发产品转作投资性物业，属于视同销售行为？进项税如何抵扣？跨期房产转固出租税率如何确定
建筑行业营改增主要税务问题及应对答疑
1、外出经营应当在何处缴纳增值税？如何交？发票何处开？机构所在地能同意吗？带给纳税人的困难在哪里？用什么样的策略解决（要政府返还）
2、质押金如何税务处理？
3、一般计税办法下仍然适用总分包的关额征税吗？
4、挂靠企业的出路在那？
5、建设部的工程计价办法在现实中行得通吗？
6、甲供料是否需要开具发票？是否属于虚开专用发票？营改增带来的供料方式的变化会对企业有多大的影响？
7、自建行为是否视同销售？销售自建房是否适用简易计税和差额征税
8、钢结构施工企业的选择
9、建筑设备租赁业务增值税的处理
10、支付的人工费能否抵扣进项税？如果不能抵扣又该怎么办？
11、已开工但改革时未完工的工程项目，是否可以掐段缴纳营业税和增值税？还是同一缴纳营业税或增值税？
