2006-06-08 21:07:27

俱乐部会员提出如下问题:
我单位为事业单位，在宿舍旁边有一临街商用住房。当年做帐和宿舍一起做固定资产，没有单独计价，现评估价40万，我单位予以62万出售，应如何帐务处理，涉及缴纳哪些税，如何缴纳


尊敬的会员：
您提出的问题 程立元 专家解答如下:

出售固定资产时，按实际收到的价款借记“银行存款”科目，贷记“专用基金－－修购基金”科目，同时按原价“固定基金”科目，贷记本固定资产。
需缴纳的税种：营业税(5%)及附加、净收益要并入利润交企业所得税。土地增值税(增值额的30%-60%)、印花税(万分之五)。
需要注意的是，旧房转让的扣除项目与从事房地产开的发扣除项目是不完全一致的。《关于土地增值税—些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)文第十条关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题中规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。另外，从《关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》(国税发〔1995〕90号)中适用于非从事房地产开发的纳税人的《土地增值税纳税表申报表(二)》中可以看出，转让旧房的扣除项目主要有：①取得土地使用权所支付的金额；②旧房及建筑物的评估价格；③与转让房地产有关的税金等；④评估费用。其中：
①取得土地使用权所支付的金额。是指为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。值得注意的是，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
②旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。之所以采用评估价格作为扣除金额，主要是考虑到旧房转让收入中包含一定的受通货膨胀因素影响的价格上涨部分，如果对因通货膨胀而带来的增值进行征税显然是不合理的。
其基本计算公式为：旧房评估价格＝旧房重新建造的完全价值－建筑物的折旧，基本步骤是先求取该房产在评估时点的重新建造完全价值；其次是估计该房产中的折旧额；然后由新建造完全价值中扣减折旧额即可。应该注意的是房产的成新度折扣不同于会计核算上的房屋折旧，它是根据房屋在评估时的实际新旧程度，与专业机构规定的房屋新旧等级标准进行对照，并参考房屋的使用时间、使用程度和保养等情况，所确定的房屋新旧度比例，通常用“几成新”来表示。
另外，评估的价格须经当地税务机关确认后方可扣除。　　　　　　　　　　　　　　　　
③与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
④评估费用。是指纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费用。
⑤有关其他扣除项目。《细则》规定，只有对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地的成本、费用规定计算的金额之和，加计20％的扣除，而对于转让旧房，则不能加计扣除。

专家补充回复