提出如下问题:
我是一个房地产开发企业，是集团的全资子公司。为了改善职工住房条件，集团以经济适用房的名义向市里申请立项，得到批准。由我房地产企业进行开发建设，在拆除职工旧房的原址上建设了高层住宅楼，但单户住宅面积均超过100平方米。
请问：
1、经济适用房规定90平方米以下的住宅占70%，而我公司开发的住宅面积100%超标，是否仍可以按市里审批的经济适用房进行核算，并按经济适用房的进行完税？经济适用房在完税时，要交什么税？税率是多少？
2、职工中的一部分是以拆旧房换新房，那么等面积置换部分应收未收的房款中是否要计入房款收入，进行完税？如果交税，要交何种税？土地增值税和所得税要预交吗？税率是多少？
3、我企业开发的项目均发生在2016年前，到现在还没有开具不动产发票，在营改增以后，如何纳税，税率多少？还有，到现在为止，我企业已按房款预交了营业税及附加、土地增值税、所得税和印花税（未足额完全预交），但没有开具不动产发票，在营改增以后，从地税转国税后如何处理？
尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:1、《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。具体到当地的经济适用住房标准请咨询当地建委。
2、经济适用住房的税收优惠政策请参考：
《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》
财税【2008】第024号
3、营业税无优惠。企业所得税规定，属于经济适用房的，计税毛利率不得低于3%。
4、土地增值税规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
（国发[1993]138号）
第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
5、普通住宅标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市可根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。
国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知
国办发[2005]26号
为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。
6、安置房政策
1）营业税规定：
《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》
国家税务总局公告2014年第2号
现将纳税人开发回迁安置房有关营业税问题明确如下：
纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部 国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。
本公告自2014年3月1日起施行。本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。
2）企业所得税参考：
青岛市地方税务局关于印发《2009年度企业所得税业务问题解答》的通知
青地税函[2010]2号
26、在就地安置拆迁户的房地产开发项目中，原住户按政府拆迁办法规定的补偿标准内的面积部分不需缴纳房款，超过部分应按规定缴纳房款，这种情况下，房地产开发企业的收入应如何确认？成本应如何扣除?
答：拆迁补偿可以采用房屋补偿方式,也可以采用货币补偿方式。对于房地产企业，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，对补偿的房屋应视同对外销售，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。另外，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本中。
例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。
拆迁补偿费支出：5000*8000=4000万元
视同销售收入：5000*8000=4000万元
单位可售面积计税成本=（2亿+8000万+4000万）/80000平米=4000元/平米
视同销售成本：4000*5000=2000万元
视同销售所得：4000 -2000=2000万元
需要在拆迁当期确认视同销售所得2000万元。
3）土地增值税：
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
国税函[2010]220号
六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
7、发票问题，请咨询地税。营改增后销售不动产的增值税由地税代征。
京公网安备 11010802021794号
