2016-05-06 15:20:32

提出如下问题:
老师您好，请问我单位是金融企业，5月1日之前将一处用于抵债的房产拍卖了，拍卖价格为300万，用于抵的贷款为400万，按照规定差额为负不用缴纳营业税了是吗？但是我现在没有取得该房产的发票，且该房产以前为自建，从未缴纳过营业税，那我必须得按照400万缴纳营业税吗？有没有政策依据啊？谢谢！


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

分步骤处理：
1、以资抵债：分解为购进房产与收回债权两项业务进行会计及税务处理。
2、转让不动产：（5月1日之前缴纳营业税）
1）、营业税：依5%的税率缴纳营业税。（差额征税需有发票）
2）、城建税：纳税人所在地在市区的，税率为7%； 纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%； 纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。
3）、教育费附加：教育费附加率为3%。
（城建税、教育费附加以实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据）
4）、印花税：按产权转移书据税目，按所载金额0.5‰计税贴花。
5）、土地增值税：实行四级超率累进税率，税率 30%-60%。
6）、企业所得税：税率25%。



其中：
财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知
财税【2003】第016号
单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额，营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证。

国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知
国税函发[1995]110号
土地增值税的计算：
增值额=收入额－扣除项目金额
（2）计算增值率
增值率=增值额÷扣除项目金额
（3）确定适用税率
依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率
（4）依据适用税率计算应纳税额
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
土地增值税四级超率累进税率表
级数 增值额与扣除项目金额比率 税率（%） 速算扣除系数（%）
1 不超过50%的部分 30 0
2 超过50%～100%的部分 40 5
3 超过100%～200%的部分 50 15
4 超过200%的部分 60 35
转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。


《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》
国税函[2010]220号
　七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
　　《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

专家补充回复