2023-06-27 10:57:48

提出如下问题:
老师好！我公司开发的产业园区办公楼，配套建设地下车库，因产业园区的特殊性，地下车位无法销售，我公司将地下车库以增资的形式转至负责园区日常管理的全资子公司—物业公司。本次增资有针对地下车库的评估报告（事务所采用的评估方法为收益法），我公司依据评估报告确认了车库收入，也办理完毕相关产权过户手续。现税局要对项目进行土增清算，提出车库转让收入偏低，周边相似物业较少，请问税局若要调整转让收入，需要提供什么依据？我公司如何能更好地保障自己的权益？谢谢！




尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

(一)按评估价格计算征税的情形

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条的规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收:

(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的。

(2)提供扣除项目金额不实的。

(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条的规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
(二)价格明显偏低与正当理由的判定

价格明显偏低的正当理由的具体界定方法与标准，财政部与税务总局的规范性文件中没有具体规定，江苏、贵州、海南等地税务机关出台了地方性规定可供借鉴。
江苏的判断标准
根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规(2012]1号)第三条“关于房地产转让收入的确认”第(三)项的规定，对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价,又无正当理由的,应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收人。
对以下情形的房地产转让价格,即使明显偏低,可视为有正当理由:
(1)法院判定或裁定的转让价格。
(2)以公开拍卖方式转让房地产的价格。
(3)政府物价部门确定的转让价格。
(4)经主管税务机关认定的其他合理情形
贵州的判断标准
《贵州省土地增值税清算管理办法》第三十一条规定,房地产开发企业销售开发产品的价格低于同类开发产品平均销售价格30%以上或者低于成本价而又无正当理由的,主管税务机关有权核定其销售价格，但下列情形除外:

(1)采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品。

(2)由法院判决或裁定价格的开发产品。

(3)采取公开拍卖方式确定价格的开发产品。

(4)经主管税务机关认定的其他合理情形。
海南的判断标准
根据《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》第六条的规定,纳税人申报的房地产销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产销售价格明显偏低。

第七条规定,符合下列条件之一的房地产销售价格明显偏低，视为有正当理由:
(1)人民法院判决或裁定的转让价格。
(2)政府有关部门确定的转让价格。
(3)经主管税务机关认定的其他情形。

因此 ，您参考一下您公司所在地关于土地增值税清算价格偏低视为正当理由的情形，看看您公司是否符合，再提供相关资料给税务机关。谢谢提问！

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