提出如下问题:
专家老师您好！
我是房地产企业，新开发的项目，请问增值税
1.什么时候开始预缴增值税？预缴增值税时向政府交的土地契税、大市政配套费，可以扣除吗？
尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:您好，
房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。
实务中是以签订商品房销售合同为时点。签订合同前的订金、意向金、诚意金不需预缴;签订合同时，合同定金及之前收取的款项，一并作为预收款预缴。
未签订正式书面合同直接销售(或长租)的停车位、储藏间等而收取的定金，未交付之前，因其具有法律上的履约担保效力，实务中按预收款预缴。
订金、意向金、诚意金、认筹金等，不是法律意义上的定金。房地产开发企业在预售前收取的，并与摇号、认购等行为挂钩，这种资金并不具有定金性质。
未取得预售许可收取的一般是订金、意向金等，客户与房地产企业之间不存在固定合同关系，客户支付诚意金购买的不是具体的实物或者服务，只是一种购房可能性，并没有具体的标的物，也未确定价格。
财税[2016]36号附件1第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
36号明确，销售不动产过程中收到款项的，即为收讫销售款项，并未要求实际交付或合同约定交付时间。
增值税暂行条例实施细则规定的“采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。”
营改增与货物销售的纳税义务时间确定原则基本一致。只是营改增相关政策并未详细明确建造工期超12个月的处理问题。
《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》财税〔2016〕140号
第七条“《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。”
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发〔2009〕31号
第二十七条（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
京公网安备 11010802021794号
