2024-04-08 16:07:25

提出如下问题:
开发商甲（一般纳税人）自建一栋办公 楼（老项目），竣工后自用（固定资产），一年后将办公楼转让出售给乙（民办非企业法人）。1、请问甲乙双方各需缴交什么税费？计算方法？2、甲方转让原值是账上固定资产原值还是固定资产净值？3、增值税可选择老项目的5%缴交吗？4、土地增值税可按一手转让计税吗？


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

企业出售房产涉及到以下的税种：

　　一、增值税：适用简易计税方法5%， 一般计税9%，小规模纳税人为3%。您公司能适用简易计税，即按5%的征收率计算，自建老项目出售，按收取的全部价款+价外费用为销售额，按5%的征收率计算。

　　二、城建税：纳税人所在地在市区的，税率为7%;纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

　　三、教育费附加：3%;地方教育费附加：2% 。

　　四、印花税：合同所载金额*万分之五。

　　五、企业所得税：基本税率 25%。

　　六、土地增值税：土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

1.甲方需要缴纳增值税及附加税、印花税、所得税，买方需要缴纳契税。
2.转让原值是入账价值不是净值。
3.可以选择老项目按5%的征收率计算。
4.不用按一手房计算土地增值税。
提供以上供您参考，如还有疑问请再次提出，谢谢！

专家补充回复

专家回复

1、按土地增值税条例及实施细则等相关文件规定，二手房转让土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。纳税人转让二手房所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。增值额乘以适用税率(土地增值税采用四级超率累进税率，税率为30%，税率为60%)即可计算出应缴土地增值税。在整个计算过程中，扣除项目金额的认定尤为重要。扣除项目金额主要包括三部分： (1)取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。根据财税字[1995]048号文件规定，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 (2)房屋及建筑物的评估价格。评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 (3)其他扣除项目金额主要包括在转让环节缴纳的税金(如卖方缴纳的营业税及附加、印花税等税金)、旧房评估费用、按国家统一规定交纳的有关费用(如交易费等)。 2、根据21号文件规定，纳税人转让二手房，凡不能取得评估价格，但能提供购房的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格两项金额，可按所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 1.转让收入按双方交易价格，如果转让价格不公允税务机关会核定转让价格。2.扣除项目的确认请参考上面文件规定。