2025-02-24 08:21:46

提出如下问题:
1.房地产企业增值税纳税义务发生时间的确认，对于已经签订团购协议的房屋，没有签订具体的房屋买卖合同，团购协议是否算是已经签订销售合同？是否产生纳税义务？

2．预收房款应该怎么处理？

3.只是签订房屋销售合同，是否产生纳税义务？

4.按收房款确认纳税义务发生时点是否合理．

相关答复请给出参考文件．


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

【2016】36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
*纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
*收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
*取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
分析房地产的纳税义务时间：
第一个要点：发生了应税行为。
对于销售不动产这个行为来说，有三种行为都可以被认定为发生了应税行为，一是签订了销售合同约定了交付房屋；二是实际交房；三是办理不动产权属变更。
第二个要点：收讫了销售款、或取得了索取销售款项凭据、或开具了发票。
收讫了销售款，如果没有发生应税行为，也就是说如果未到合同约定的交房日或实际交房日，收到的款项都应该属于预收款，而不是销售款。根据国家税务总局公告2016年第18号的规定，“一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。“ 等到了应税行为发生日，预收款就转变为销售款。

取得了索取销售款项的凭据，就是看是否到了书面合同约定的付款日期，这个日期一到，无论房地产公司是否实际收到房款，都属于取得了索取销售款的凭据，相当于是收到了销售款。
36号文中规定“先开具发票的，为开具发票的当天”，根据总局货劳司《全面推开营业税改征增值税试点政策培训参考材料》的解释：“以开具发票的当天为纳税义务发生时间的前提，是纳税人发生应税行为。”
二、房地产公司增值税纳税义务发生时间通常实务中按以上操作：
1、如果已经预收销售款（包括合同约定收款，下同），合同约定交房日就是增值税纳税义务发生日。若实际交房日早于合同约定交房日，以实际交房日为纳税义务发生时间。
2、如果没有预收销售款，在合同约定交房日或实际交房日之后，才收取销售款，收款日为纳税义务发生日。
3、如果没有预收销售款，在合同约定交房日或实际交房日之后，开具了发票，开发票日就是纳税义务发生时间。

提供以上供您参考，如还有疑问请再次提出，谢谢！

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